Polinómios fracionários na modelação do preço de imóveis

Abstract

O mercado imobiliário tem características únicas, os bens que se transacionam são imóveis e de grande durabilidade. É particularmente difícil atribuir o valor comercial a um item deste mercado devido à sua heterogeneidade. O preço que um comprador está disposto a pagar por este tipo de bens é influenciado por inúmeros fatores: a sua localização, tipologia, o que o rodeia, o estado em que se encontra, entre outros. Durante vários anos foram feitas tentativas para modelar o preço de um imóvel e poder assim atribuir um valor de forma automática a este tipo de items. Um dos grandes problemas desta tarefa prende-se com a falta de linearidade na relação entre o preço de um imóvel e os fatores que o condicionam. Neste trabalho é apresentada uma abordagem baseada em polinómios fracionários que visa lidar com essa falta de linearidade. Todo o processo é feito com base na metodologia CRISP-DM que se pretende expor como uma forma de homogeneizar a implementação de processos de “data mining”.

The Real Estate Market has unique features, the transacted items are static and of great durability. Is particulary hard to define the comercial value in this market due to it’s heterogeneity. The price a buyer is willing to pay is affected by a large amount of factors: the location, number of rooms, what’s around it, the state of conservation, among others. For several years attempts were maid to model the price of houses and with that attribute automatically a value to this kind of items. The major problem in this task is the lack of linearity between the price and the features that are conditioning it. In this thesis an approach based in fractional polynomials is presented to deal with this nonlinearity. The whole process is done based in the CRISP-DM methodology, that is intended to be presented as a way of homogenize the implementation of data mining processes.