Caracterização da avaliação imobiliária de edifícios

Abstract

A avaliação imobiliária é uma atividade importante para a economia de um país pois movimenta vários recursos e emprega um grande número de pessoas. Esta atividade é dinâmica e necessita de estudos e de métodos inovadores que se consigam adequar à realidade de uma forma rigorosa e com pequena margem de erro, sendo por isso necessário, fazer uma depreciação correta do valor do imóvel com recurso a métodos claros, rigorosos que conduzem a valores próximos do real. É assim necessário estudar e melhorar os métodos existentes, realizando uma análise crítica de todas as variáveis para que se obtenham resultados objetivos e inequívocos. Pretende-se com este trabalho apresentar sugestões de uniformização que caracterizem o estado dos edifícios existentes sob o ponto de vista da avaliação imobiliária e facilitem a estimativa de custo e propor melhorias aos métodos existentes de avaliação do imobiliário, que os uniformizem, e que facilitem a respetiva estimativa de custos. Para se atingir estes objetivos analisam-se os principais documentos legislativos e técnicos que regulam a avaliação imobiliária; definem-se as bases para uma boa avaliação descrevendo-se os dados a recolher e sugerindo propostas de melhoria e uniformização; descrevem-se os vários parâmetros da avaliação como a idade, localização, equipamentos, materiais e outros que podem interferir na avaliação dos imóveis; destacam-se os 3 métodos mais comuns de avaliação imobiliária, mostrando os seus defeitos e virtudes e pormenoriza-se o método que serve de base para o cálculo do IMI. Com base nos métodos existentes cria-se um método de avaliação que tem por base o método comparativo, melhorando-o com um maior número de critérios de homogeneização, depreciação dos imóveis mais pormenorizada e introduzindo ponderação de custos no cálculo das depreciações dos imóveis. Seguidamente, aplica-se o método comparativo melhorado e avalia-se um andar situado em Coimbra (casode estudo). Com uma amostra de oito prédios semelhantes ao prédio a avaliar, aplicam-se as correções para as diferentes características e obtém-se um preço unitário homogeneizado em €/m2 e posteriormente chega-se ao valor comercial do imóvel. Para o mesmo andar calcula-se o valor patrimonial tributário com base nos vários elementos recolhidos (caderneta predial, plantas, fotografias, etc..). Termina-se este trabalho verificando os resultados obtidos pelo método comparativo melhorado de mercado para a área em questão e validando-os. Conclui-se que a diferença de valores encontrada entre o valor comercial e valor tributário, sendo este mais baixo, tem por base as omissões (tipologia, facilidade de estacionamento, vistas panorâmicas, exposição solar, segurança, etc) e as limitações (parâmetros mínimos e máximos impostos por legislação) do método das finanças. Apresentam-se propostas de melhorias à fórmula geral das finanças para o valor patrimonial tributário.

The property evaluation is an important activity for the economy of a country because it generates several resources and employs a great number of people. This activity is dynamic and needs to be studied and object of innovative and accurate methods, which results are adjusted to reality and with little margin of error. Therefore, it is important to make a correct depreciation of the property value using sharp and accurate methods that lead to more real rates. Thus it is necessary to study and improve the existing methods, performing a critical analysis of all variables so that can be obtained an objective and unambiguous outcome. The aim of this work is to present suggestions of standardisation the characteristics of existing buildings, from the point of view of property evaluation, enabling the economic rate estimation, and proposing improvement in property evaluation methods. To achieve this goal the main legislative and technical documents that regulate property evaluation were analised; the basis for a good evaluation describing the data collection was described, proposing improvement and uniformity; several features like age, location, equipment, materials and others that might affect property valuation were described; the three common methods of property evaluation were analised, depicting their flaws and their virtues and detailing the method in which the calculation of Property Taxes is based. According to the existing methods, it was developed an evaluation method, which is based on the comparative method. The improvements introduced consist in larger number of standardising criteria, a more detailed depreciation of property value and introducing a consideration of costs in the calculation of property depreciation. Following, it was applied the improved comparative method, evaluating an apartment at Coimbra (case study). With a sample of eight similar buildings, it the corrections to each different characteristics were applied and was achieved a standardised unit price in €/m2, and finally the commercial value of the property was obtained. For the same apartment the taxable value based on several collected elements (legal description, blueprints, photos, etc.) was calculated. This work was finished when the outcome obtained, by the improved comparative method of market, was verified and validated. The conclusion of this work is that the difference of values that exists between the commercial value and the taxable value - being this one lower - is justified by the omission of consideration of fundamental features (typology, parking facilities, panoramic view, natural sunlight, safety, etc.) and by the limitations (minimal and maximum parameter imposed by legislation) of the finances method. It is also presented proposals for the improvement of the formula of finances to achieve the taxable value.