Sistema de apoio à decisão: análise espacial aplicada ao mercado da habitação

Abstract

A presente dissertação apresenta uma nova abordagem aos modelos hedónicos e à questão da heterogeneidade espacial, no contexto do mercado habitacional. Os modelos de avaliação do preço da habitação recorrentemente utilizados, os modelos hedónicos, são considerados limitados; entre outras razões que são apontadas o fato de não considerarem convenientemente as particularidades do território (heterogeneidades e iteração). Neste contexto, as técnicas habitualmente usadas são regressões múltiplas (OLS). Existe um outro conjunto de métodos, por exemplo o GWR, que já considera a localização das habitações como fator de ponderação dos coeficientes de regressão, mas estes baseiam-se tradicionalmente em noções euclidianas e bidimensionais do espaço. A proposta apresentada neste trabalho passa pela utilização do método GWR, estendendo a noção de espaço a lógicas que ultrapassam a perspetiva física e geográfica do território. Esta nova abordagem aumenta a capacidade explicativa dos modelos hedónicos, permitindo a inclusão de métricas de vizinhança não exclusivamente geográficas. A aplicação desta metodologia e respetiva ferramenta ao mercado habitacional de Aveiro-Ílhavo permitiu obter melhores resultados quando comparado com os métodos tradicionais, como o OLS e o GWR.

In this work a novel approach to hedonic models and spatial heterogeneity was followed, as concerns the housing market. The models often employed for the evaluation of house prices, hedonic models, still exhibit several limitations. Moreover, their inability to take into account the territory particularities (heterogeneities and interactions) also represents a drawback. In this context, the method frequently employed is the multiple regression method (OLS). Also another approach can be followed, the geographic weighted regression, GWR, which considers the location of houses as a weighting factor on the regression coefficients, although in bi-dimensional Euclidean notions of space. The proposal presented in this work involves the use of GWR, extending the notion of space into a logical that goes beyond physical and geographical perspective of the territory. This new approach increases the explicative abilities of the hedonic models, allowing thus the inclusion of neighborhood metrics not solely geographic. This methodology and respective tool to housing market of Aveiro-Ílhavo yielded better results when comparing to conventional methods, such as OLS and GWR.