Avaliação imobiliária: entre a ciência da avaliação e a arte da apreciação

Abstract

Recentemente a avaliação imobiliária levou ao colapso de instituições financeiras e à crise no Subprime. A presente investigação pretende contribuir para perceber quais os factores preponderantes na avaliação imobiliária. O trabalho aborda a problemática da assimetria de informação, os diferentes métodos de avaliação imobiliária e a importância das externalidades. Empiricamente há diversos casos analisados através do uso da metodologia da Regressão Linear, Análise de Clusters e Análise de Componentes Principais da Análise Factorial. O primeiro caso analisado é direccionado à avaliação das externalidades, onde os resultados indicam que as externalidades positivas principais são as seguintes: as vistas de marina são mais valorizadas que as vistas de mar, as vistas frontais são mais valorizadas que as vistas laterais e existem diferenças de valorização ao nível do piso de acordo com o tipo de habitação (residência ou férias). O segundo estudo analisa como o método do rendimento ajuda na explicação da realidade portuguesa, no qual foram obtidos três clusters de rendas e três clusters de yields para cada uma das amostras. Os resultados demonstram que: (a) ambos os clusters, das yields e das rendas são formados por diferentes elementos (b) que o valor da oferta é explicado pelo método do rendimento, pelo cluster das yields e pela densidade populacional. No terceiro estudo foram inquiridos 427 indivíduos que procuravam apartamento para residência. A partir da Análise de Componentes Principais da Análise Factorial efectuada obtiveram-se sete factores determinantes na procura de apartamento: as externalidades negativas, as externalidades positivas, a localização de negócios no rés-do-chão do edifício de apartamentos, os interesses racionais de proximidade, as variáveis secundárias na utilização do edifício, as variáveis de rendimento e as variáveis de interesses pessoais. A principal conclusão é que como é uma área transdisciplinar, é difícil chegar a um único modelo que incorpore os métodos de avaliação e as diferentes dinâmicas da procura. O avaliador, deve analisar e fazer o seu scoring, tendo em conta o equilíbrio entre a ciência da avaliação e a arte da apreciação.

Real Estate appraisal has recently led to the collapse of financial institutions and to the subprime crisis. This research aims at contributing in the understanding of what factors are prevalent in the real estate appraisals. This work addresses the problem of asymmetric information, the different methods of property valuation and the importance of externalities. Empirically, there different cases are analysed through the use of Linear Regression, Cluster Analysis and Principal Components Analysis Techniques. In the first case analysed it is addressed the valuation of the externalities, where the results indicate that the main positive externalities are the following ones: the views to the marina yield better value than the views to the sea, front views are more valued than lateral views and that there are differences in the valuation of floor levels according to the type of residences (regular or holiday). The second case analyzed how the income method helps in the explanation of the Portuguese reality in which three clusters of rents and yield were obtained. The results demonstrate that (a) both, the clusters of rents and the clusters of yield are formed by different elements (b) the bid value is explained by the income method, by the cluster of yields and by the population density. In the third case 427 individuals looking for a new apartment were surveyed. From the Principal Components Analysis performed the following seven factors were withdrawn: negative externalities, positive externalities, the location of business in the ground-floor apartment building, the rational interests of proximity, the secondary variables in the use of the building, the variables of income and the variables of interest personal. A main conclusion is that, as it is an interdisciplinary area, it is difficult to come up with a single model incorporating the different evaluation methods and the various dynamics of the demand. The evaluator should review and make his/her own scoring keeping in mind the balance between the science of evaluation and the art of assessment.