Estado de conservação de edifícios de habitação a custos controlados : índice de avaliação e metodologia para a sua obtenção

Abstract

A promoção de HS e de HCC tem como objectivo disponibilizar habitações a preços abaixo dos de mercado, que assegurem condições de qualidade de vida e de bem-estar minimamente aceitáveis. Porém, a baixa durabilidade das soluções construtivas empregues, tem implicado o aparecimento precoce de anomalias, o não cumprimento dos intervalos expectáveis para a vida útil dos elementos construtivos, a necessidade de intervenções de reabilitação extraordinárias, o maior desperdício e consumo de recursos, a maior frequência de trabalhos de reparação e de reabilitação. É pois fundamental, proceder-se à avaliação do estado de conservação dos edifícios, identificarem-se as causas das anomalias e as soluções de reabilitação que contribuam efectivamente para o aumento da durabilidade, ou seja da sua vida útil. Desenvolve-se assim, uma metodologia para se obter um índice de avaliação do estado de conservação da envolvente de edifícios de habitação social/a custos controlados, (IA), e de um modelo de estimativa de custos em função desse índice de avaliação. Para isso, procedeu-se, numa amostra de edifícios, à identificação das principais anomalias visíveis na sua envolvente e dos principais critérios/requisitos de avaliação; construiu-se uma escala para a respectiva graduação; procedeu-se à determinação do grau de degradação de cada critério/requisito de avaliação; desenvolveram-se métodos de agregação que permitem em cada edifício, determinar o grau de degradação de cada um dos critérios/requisitos de avaliação dos elementos construtivos em análise; estimou-se a sua acção sobre o nível de desempenho do edifício; avaliou-se a envolvente do edifício quanto à satisfação das exigências de durabilidade e à facilidade de manutenção e reabilitação; indicaram-se as soluções de concepção e construtivas a evitar em futuros projectos com vista ao respectivo aumento de durabilidade e qualidade. A metodologia mostrou-se, quer durante a fase de investigação de campo, quer durante a de teste, de fácil aplicabilidade, necessitando no entanto de treino e formação dos técnicos envolvidos. Por outro lado, revelou-se uma metodologia de avaliação do estado de conservação da envolvente dos edifícios, cuja aplicação se pode efectuar a edifícios diferentes daqueles em que foi aplicada durante o trabalho de investigação. Verificou-se na fase de teste que a idade e a diferença entre sistemas construtivos dos edifícios não condicionam a aplicação do método, revelando este, uma grande elasticidade na sua aplicação e, confirmando-se deste modo, a validade da aplicação da escala de graduação e das matrizes de avaliação, para qualquer tipo de edifício. No teste do modelo proposto para a previsão do índice de custos de reabilitação da envolvente externa construída, verificou-se que os valores obtidos estão dentro do intervalo de variação determinado durante a investigação, o que permitiu concluir pela aplicabilidade destes modelos.

To provide adequate qualitative and quantitative levels of housing, great investments have been made in social housing. Most social dwellings have not been built in compliance with essential sustainability principles, therefore compromising their present value. Low durability solutions have contributed to early deterioration of building’s envelope, to the no compliance with the estimated service life of the entire building or of its parts, to the need of extraordinary rehabilitation actions, to major waste and consumption of resources. It is essential to evaluate the building’s deterioration state, identify the main causes of the anomalies and the rehabilitation solutions to achieve more quality and durability. To obtain an evaluation index (IA) of the buildings maintenance condition a methodology was developed. A cost estimation model in function of the evaluation index was presented. To reach these goals the main visual anomalies in the envelope of a set of social dwellings and the main evaluation requirements’ were identified; results aggregation methods were developed and the performance level evaluation of each requirement were analysed; the envelope durability and maintainability conditions were evaluated; the design and construction solutions to be avoid in future construction and rehabilitation projects were identified. During the research and test stages it was verified that the developed methodology to evaluate the deterioration/maintenance condition of the buildings envelope is easily applicable but suitable training is required to applicants. This methodology also revealed to be suitable to different buildings, others than the set considered in the field research. The methodology applicability is not conditioned by different constructive building systems revealing a great elasticity and the application validity of the graduation scale and of the evaluation matrixes, to any kind of buildings. The test of the proposed estimation costs models to rehabilitation actions, permitted to verify that the obtain values belong to the variation interval determined during the research. So it can be concluded by its applicability.