Análise prospetiva -o caso do mercado da habitação

Abstract

O mercado da habitação é complexo, multidimensional e depende da variabilidade de fatores exógenos e da quantidade de informação acessível aos agentes que nele intervêm. A sua relevância no contexto socioeconómico e territorial justifica um esforço acrescido para desenvolver e aplicar conhecimento que sirva de base à tomada de decisão; processo que depende da evolução dos fatores que influenciam o mercado da habitação. Os modelos analíticos formais que têm vindo a ser aplicados limitam a capacidade de introduzir a incerteza do futuro, o que reforça o contributo da análise prospetiva, enquanto ferramenta estratégica que promove a construção de visões futuras, com o objetivo de informar a tomada de decisão e mobilizar ações. Este trabalho insere-se no projeto de investigação “Fatores determinantes da procura da habitação em Portugal” – DONUT onde é desenvolvido um quadro teórico com aplicação empírica de muitos dos desafios que se colocam i) à análise do mercado da habitação, em particular, no que respeita à necessidade de conhecer tendências e estimar a sua evolução e ii) ao desenvolvimento de modelos de tomada de decisão, que combinam a subjetividade tecnicamente informada com modelos mais rigorosos (modelos econométricos). Este trabalho cria as condições e as bases teóricas necessárias para o desenvolvimento das tarefas do projeto. Em particular, centra-se na aplicação do exercício de cenários e o método Delphi, salientando uma nova perspetiva baseada na combinação de ambos: as respostas dos peritos são fortemente condicionadas pela evolução de variáveis exógenas que eles não conseguem prever, por isso, os cenários ao fixarem os elementos exógenos são um instrumento auxiliar do método Delphi. A aplicação desta metodologia é sustentada no pressuposto de que, por um lado, é possível discutir estratégias em contextos de grande incerteza e, por outro, identificar tendências centrais e avaliar como podem evoluir no futuro.

The housing market is complex, multidimensional and depends on the variability of exogenous factors and on the amount of information available to the agents involved in it. Its socioeconomic relevance justifies a greater effort to develop and apply knowledge as a basis for the decision making process that, in turn, depends on the evolution of the factors that influence the housing market. The analytical models that have been applied limit the capacity to deal with the uncertainty of the future, which enhances the contribution of foresight analysis as a strategic tool that fosters the construction of future visions, in order to inform decision making and trigger action. This work is part of the research project “Drivers Of housiNg demand in Portuguese Urban sysTem” – DONUT where is developed a theoretical framework with empirical application of many of the challenges facing i) the analysis of the housing market, in particular regarding the need of knowing trends and estimating its evolution and ii) the development of decision making models that combine technically informed subjectivity with more rigorous models (econometric models). This work creates the conditions and the theoretical basis required for the development of the research project tasks. In particular, it focuses on the application of two foresight techniques: scenarios analysis and Delphi method, stressing a new perspective based on the combination of both: experts' responses are strongly influenced by the evolution of exogenous variables that they cannot predict, so the scenarios when setting the exogenous elements are an auxiliary instrument of the Delphi method. This methodology is supported on the assumption that it is possible, on the one hand, to discuss strategies in the context of great uncertainty and, on the other hand, to identify trends and assess how it may evolve in the future.